Hoy en día el término hipoteca es escuchado con mucha frecuencia, desde los anuncios que nos ofrecen un sinnúmero de ellas, hasta noticias que pueden paralizar al mundo. Sin embargo, es poca la gente que realmente sabe como funcionan y el riesgo que puede conllevar no darles un buen manejo. Es por esta razón que en el equipo de comparadorfinanciero.mx, nos dimos a la tarea de dar una explicación clara y generar un simulador de hipotecas para que nuestros usuarios se familiaricen con un tema tan relevante.

¿Qué es una hipoteca?

De manera formal, una hipoteca es un contrato que vincula a dos personas, deudor y acreedor, en el cual se utiliza un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda. En términos mas coloquiales, el deudor recibe un préstamo y se compromete a pagar el capital + los intereses dentro del plazo establecido en el contrato.

Dicho préstamo debe de ir vinculado con un bien inmueble, como lo es una casa, departamento, terreno, construcción, etc. Después el deudor tiene que realizar los pagos correspondientes, normalmente mensuales, o en caso de lo contrario el acreedor toma control sobre el inmueble y puede rematarlo en el mercado para cubrir el monto del crédito.

¿Cómo funcionan las hipotecas?

Para entender su funcionamiento, es necesario conocer sus tres elementos principales: capital, intereses y plazo.

El capital es la cantidad de dinero que el deudor recibe de parte de un banco o entidad financiera y es utilizado para comprar, remodelar, ampliar o construir el bien inmueble. El monto otorgado en dicho préstamo se calcula tomando como base el valor del bien inmueble que se da en garantía. Usualmente, con el objetivo de reducir el riesgo de impago, ninguna institución financiera otorga lo equivalente al 100% del bien hipotecado, sino que analizan las finanzas del solicitante y por lo general dan alrededor del 80%. Esto también buscando que el 20% restante sirva como pago inicial para demostrar a la institución que sí se tiene capacidad de pago.

Por su parte, los intereses pueden pensarse como el costo del crédito, pues, sin tomar en cuenta a los costos extras, es la diferencia entre la suma de todos los pagos que el deudor hará al acreedor y el capital prestado. Es muy importante comprender este término pues finalmente es el dinero que sale de la bolsa del deudor.

hipoteca intereses

Dicho lo anterior, todo solicitante a un crédito hipotecario debe prestar especial atención al tipo de tasa de interés que se esta comprometiendo a pagar, ya que existen tasas fijas, variables o hasta mixtas.

  • Tasa fija: como su nombre indica, en este tipo de hipotecas se paga una cantidad fija sobre el monto del préstamo. Su beneficio es que no se ve afectada por la volatilidad del mercado, que últimamente ha hecho que los bancos centrales eleven las tasas de interés, sin embargo, tampoco se vería beneficiada en caso de una disminución en tasas.
  • Tasa variable: debe ir ligada a una tasa de referencia, en México se maneja la TIIE, la cuál irá cambiado dependiendo el comportamiento del mercado. A dicha tasa se le suma o resta un porcentaje establecido por la entidad financiera, por ejemplo +1.55% o -0.025%. El objetivo de una tasa variable es que los intereses vayan empatando al mercado, por lo cuál la tasa, normalmente, se revisa de manera semestral o anual. El deudor debe tener cuidado con las tasas variables, pues un gran cambio puede encarecer sustancialmente el préstamo.
  • Tasa mixta: es una combinación de plazos con tasa fija y plazos con tasa variable. Por lo general, los primeros años del crédito se maneja un interés fijo, para después actualizarse aplicando el interés variable. Dicha mezcla permite que el deudor conozca lo que tiene que pagar los primeros años, para después acoplarse a una tasa que concuerde más con la situación del mercado. Sin embargo, por desgracia son pocas las instituciones que ofrecen hipotecas con estas características.

Por último, el plazo es el tiempo, establecido por contrato, en el cuál el deudor debe pagar el crédito y los intereses generados. Puede ir desde los 5 hasta los 40 años y de esto depende como se compone el plan de pagos. A mayor plazo se pagan menores cuotas pero con un interés más alto, y viceversa. En caso de presentar atraso en uno de los pagos, se genera un interés moratorio, que será entre 1.5 y 2 veces mayor al que se venía pagando. De no pagar este interés y los pagos atrasados, el acreedor puede tomar control sobre el inmueble para recuperar su dinero. Esta situación provocaría que no se cumpliera el plazo completo.

Puntos clave para elegir un crédito hipotecario:

En primer lugar, lo más importante es ser sincero conforme a las finanzas personales. Conocer la fuente de tus ingresos y destino de tus egresos para poder hacer un plan y saber los créditos que se acoplan a tu capacidad de pago. Un gran error es hacer supuestos sobre los ingresos que crees poder lograr, ya que en caso de no darse, podrías caer en incumplimiento de pagos y tu deuda se iría acumulando. Recuerda que es un préstamo a largo plazo, por lo cuál debes estar consciente que tu situación financiera podrá ir cambiando, de aquí la relevancia de tener una fuente de ingresos fija y segura.

Antes de solicitar el préstamo se recomienda ir formando un ahorro. Esto te permite tener mejores bases para ser aceptado, pues demuestras que tienes un buen habito de ahorro y te vuelves candidato a tasas más amigables. Como ya se mencionó, la gran mayoría de las instituciones piden que des un enganche que rodea el 20% de valor del inmueble. Así que, ya teniendo un ahorro, puedes hacer frente a este tipo de responsabilidades.

Has comparación del mayor número de créditos hipotecarios. Recuerda que el mejor crédito es aquel que se adapta a tus necesidades de ahorro y capacidad de pago. Al existir un gran número de ofertas, es de relevancia no tomar una decisión apresurada a causa de la urgencia. Realiza un buen análisis sobre las condiciones de pago, la tasa de interés, seguros ofrecidos y todas las características que componen a una hipoteca. Utiliza comparadores que te permitan ver las ventajas ofrecidas por cada entidad. Toma en cuenta que es una herramienta financiera que se debe usar de manera responsable, de lo contrario puedes ganarte problemas monetarios de los que es difícil salir.

Pon mucha atención a los términos que te estas comprometiendo. Lee el contrato las veces que sea necesario hasta que tengas un buen entendimiento, en caso de tener dudas busca asesoría y no firmes hasta estar claro de todo lo estipulado. Es muy común que por flojera no leamos las “letras chiquitas” de los contratos, sin embargo, en ellas puede venir información de relevancia para saber tus derechos y obligaciones como deudor. Hay que poner especial atención en el tipo de tasa y moneda en la que se paga el préstamo, ya que algunos créditos vienen con clausulas que obligan a pagar en dólares o alguna otra moneda, y esto puede elevar el costo del préstamo en caso de alta volatilidad.

Por último, debes estar consciente de todos los “gastos de una hipoteca”, dado que si bien el interés es el mayor gasto, las hipotecas suelen manejar gastos como: comisiones, seguros, penalizaciones y pago a notario. La suma de estos gastos será el costo anual total (CAT) del crédito. Conocer la diferencia entre CAT y la tasa de interés es algo vital, pues le permite al deudor entender como se conforma el plan de pagos y saber que el préstamo no se liquida solo con el pago puntal de las mensualidades.

Esperamos que esta guía sea de gran ayuda y que te permita tener un mejor entendimiento del tema hipotecario. A continuación, te compartimos un simulador de hipotecas para que puedas jugar con él y entender más a fondo la forma en la que funcionan.

Descargar simulador hipotecario

Puedes hacer una simulación de los pagos mensuales de tu hipoteca. Por el momento este simulador solo calcula pagos sobre tasa anual fija. Para utilizarlo solo debes descargarlo y seguir las instrucciones que vienen dentro.

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